専有部分・共用部分/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

Q 区分所有権,区分所有者の意味は?


A 「区分所有権」とは,「一棟の建物に構造上区分された数個の部分」で,「独立して住居・店舗・事務所・倉庫その他建物としての用途に供することができる」建物の部分について成立する所有権のことをいいます。
「区分所有者」とは,区分所有権を有する者のことをいいます。

 

 

Q 専有部分の意味は?

 

A 分譲マンションの1棟の中には独立して建物所有権の目的となる数個の部分がありますが,ほかにも,その部分を所有する権利者に共同して利用されるなど建物の性質上及び構造上,恒常的に存在すべき共同的関係の部分が存在します。前者を専有部分,後者を共用部分といい,専有部分はその1つひとつが独立して各区分所有者それぞれの所有権の対象となるのに対し,共用部分はある区分所有者の単独所有という形での権利の対象にはならず,専有部分の所有者の共有となります。そして,分譲マンションの建物部分は,専有部分か共用部分かのいずれかであり,そのいずれにも属しない部分はなく,また専有部分と共有部分のいずれにもあたる部分もありません。

 

 

①区分の明確性
その部分が,その他の部分と明確に区分されている必要があります。
住居として使用される部分は,隔壁,床,天井,扉などによって明確に他と区分されているので,この条件を満たすことはほとんど問題ないといえます。

 

② 遮断性
その部分が,他の部分を隔壁,床,扉などによって遮断していることが必要です。

 

③ 通行の直接性
独立の出入口を有するなど,直接に公道に接するか,あるいは共用部分を通って公道に通じることが必要です。

 

④ 専用設備の存在
その部分だけで,使用の目的を達することができるだけの設備が,その建物内に存在することが必要です。

 

⑤ 共用設備の不存在
区分所有者の全員若しくは一部の人のための共用設備が存在するとその建物はその設備の利用や管理のため,関係者の出入りが予定されていることになります。そのことはその建物の排他的使用の障害となるものです。したがって,共用設備が存在することは,専用部分と認められにくくなる大きな要素となります。
ただし,共用設備があるからといって直ちに専有部分でなくなるのではなく,排他的使用の障害の程度がそれほどでもない場合には,専有部分性が認められる場合があります。

 

 


Q 共用部分の意味は?


 

1 分譲マンションの1棟の中には独立して建物所有権の目的となる数個の部分がありますが,ほかにも,その部分を所有する権利者に共同して利用されるなど建物の性質上及び構造上,恒常的に存在すべき共同的関係の部分が存在します。前者を専有部分,後者を共用部分といい,専有部分はその1つひとつが独立して各区分所有者それぞれの所有権の対象となるのに対し,共用部分はある区分所有者の単独所有という形での権利の対象にはならず,専有部分の所有者の共有となります。そして,分譲マンションの建物部分は,専有部分か共用部分かのいずれかであり,そのいずれにも属しない部分はなく,また専有部分と共有部分のいずれにもあたる部分もありません。

 

 

2 共用部分は,法定共用部分と規約共用部分の2つに分けられます。

 

(1) 法定共用部分


法定共用部分とは,1棟の建物のなかの「専有部分以外の建物」部分で,具体的には,廊下・階段室・建物の玄関・エレベーター室などがその例です。
また,建物そのものではないですが,「専有部分に属さない建物の附属物」も法定共用部分の一部です。具体的には,エレベーター,電気配線・各種配管類のうち専有部分に属さない部分,消防設備,貯水槽などがその例です。


(2) 規約共用部分


本来は専有部分である部分を,管理組合規約により共用部分としたものです。
例えば,マンション内の1室を共同の集会室として使用している場合,その部屋が構造上・利用上の独立性を有していれば本来その部分は専有部分となりえます。しかし,その部分を管理組合規約により共用部分とすることができます。

また,建物そのものではないですが,「建物の附属建物」について,管理組合規約に規定することによって共用部分とすることもできます。具体例として,別棟の倉庫・物置・管理室などです。

 

 

3 共用部分は,区分所有者全員の共有に属します。各共有者は,共用部分をその用方に従って使用することができます。

 

 

Q  マンションの「専有部分」「共用部分」の使用にあたっては,どのような制約があるのでしょうか?

 

 

A マンションの区分所有者は,①建物の「専有部分」を利用し,②建物の「共用部分」や「敷地」などを他の区分所有者とともに使用する権利を持っています。

 

①→「専有部分」は,独立性の強い部分ですので,原則としてこの部分では区分所有者は原則として自由にこれを使用することができます。しかし,マンションは,1棟の建物にいくつかの区分所有権が併存しているものですから,1個の区分所有権は前後・左右・上下の他の区分所有権との関係で一定の制約を受けます。

 

②→「共用部分」は,共有の部分ですからその性格上,「専有部分」以上にその利用方法・管理方法に制約があります。

 

上記のような「専有部分」「共用部分」などの利用方法・管理方法への制約については,個々の利用対象部分ごとに具体的に判断するほかありませんが,その際に基準となるものの第1区分所有法です。

区分所有法6条は,「区分所有者は,建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」としていて,これは「共用部分」のみならず「専有部分」の利用にも適用されます。

また,区分所有法17条は,共用部分の変更には原則として集会の特別決議が必要であるとして,共用部分の利用方法・管理方法に制約を加えています。

 

利用方法・管理方法の限界を判断する基準の第2は,「管理規約」「集会の決議」です。

区分所有法30条1項は,「建物,その敷地,附属施設の管理または使用に関する区分所有権者相互間の事項は,この法律に定めるもののほか,規約で定めることができる」としてます。これも,「共用部分」のみならず「専有部分」にも適用されるもので,管理規約の規定は,利用の限界を定めるにつき重要な働きをしています。

 

 

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