管理組合・規約・管理費について/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

Q 管理組合の意味は?

 

A 建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための「区分所有者の団体」で,区分所有法の定めるところにより,集会を開き,規約を定め,及び管理者(=代表者)を置くことができます。

 

 

Q 規約の意味は?

 

 

A 管理組合においては,区分所有者の団体的合意をしての規約(管理規約などといいます)を設定することができます。規約は,「建物,建物の敷地,附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間に関する事項」について広く定めることができます。

実際にマンションが分譲されてから集会を現実に開催して規約を設定する例は多くありません。実際には,次のような手続きで設定される例が多数です。
すなわち,分譲業者が分譲に際してあらかじめ用意した規約原案について,分譲の際に順次買受人の書面合意を取り付け,全員の合意(集会合意)が成立したものとする取扱によって規約を設定しています。

 

 

Q 管理費の意味は?

 

 

A マンションにおいて管理費・修繕積立金などの費用を徴収することがなされています。
「各共有者は,規約に別段の定めがない限りその持分に応じて,共有部分の負担に任じ,共有部分から生じる収益を収取する」(区分所有法19条)ところ,「共有部分の負担」が管理費というものです。
管理を管理会社に委託している場合の管理委託料,共有部分の光熱費,エレベーターの保守点検料,各種修繕費などがあります。このうち,長期修繕計画に伴う大規模修繕において,一時的な徴収を避けるために,修繕積立金を通常の管理費とは別個の費目によって徴収するマンションが多数です。

 

 

 

Q 管理費はどのようにして決まる(決める)のでしょうか?

 

 

A 管理費の具体的な額は,規約中で定められていることが多いですが,「管理に関する事項」(区分所有法18条1項)ですから,集会決議(過半数)で決すれば足り,規約に定める必要はありません。かえって,規約で定めますと4分の3以上の賛成がないと改正できなくなるため,将来の管理費改正の妨げとなりかねません。

「各共有者は,規約に別段の定めがない限りその持分に応じて,共用部分の負担に任ずる」,「各共有者の持分は,その有する専有部分の床面積の割合による」とされていますから,管理費設定の基準の原則は専有部分の床面積割合となります。しかし,規約で別の定めをすることが可能ですので,各専有部分の床面積に大差がない場合は,管理費を一律に同額とするのも管理実務上簡便です。営業目的用と住居目的用の専有部分が混在するマンションでは,用途によって管理費に差(=合理的な範囲内での差)を設けることも管理実務上よく行われています。

 

 

 

 

 

Q 管理費の消滅時効期間は何年ですか(=何年で時効で消えますか)?

 

 

A 10年か5年かで争いがありましたが,最高裁判所(平成16年4月23日判決)は「5年」と判断し,この争いに決着をつけました。

管理組合としては,滞納管理費を時効により消滅させてしまわないように,滞納者に対して,早期に法的措置をとることが必要となります。そのために,管理組合は,適宜滞納状況を把握しておく必要があり,管理会社任せにせずに,管理会社に少なくとも1年に1度程度,滞納者の氏名・金額のリストの提出を求めることが望ましいです。

そして,遅くとも滞納が4年目に入った時点で,時効消滅を回避するために内容証明郵便による請求→調停申立・訴訟提起手続を進めていくべきです。内容証明郵便を送って,さらに6か月以内に調停申立・訴訟提起をすることによってはじめて時効中断の効力を生じますので,この点くれぐれもご注意下さい。

 

 

 

Q 私はマンションの管理組合の役員をしています。うちのマンションは,マンション全体で水道料・電気料などの親メーターがあり,水道局・電力会社に対しては管理組合が一括して支払い,後で管理組合が個別区分所有者から子メーターにより集金しています。水道料・電気料を長い間滞納している区分所有者がいるのですが,管理組合として,滞納者に対して,水道・電気の供給を停止することは許されるのでしょうか?

 

 

A 電気・水道などの公共サービスは,特に高層化したマンション生活では必要不可欠のものですから,いかに滞納があっても,水道・電気の供給停止という措置を現実にとるのは権利の濫用として不法行為(損害賠償をしなければなりません)となりかねないので,おすすめできません。

実際,裁判例において,「滞納に対して,給湯設備による給湯を停止したことが権利の濫用として不法行為にあたる」(東京地裁平成2年1月30日判決),「水道元栓を閉めてガムテープを巻き付けた行為が不法行為にあたる」(福岡地裁小倉支部平成9年5月7日判決)と判断されたものがあります。

 

 

 

 

 

 

 

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