契約の終了と明渡し/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

Q 私は賃貸マンションに入居しています。更新時期が来たため契約を終了することにし,家主さんに部屋を明け渡したところ,「畳と壁紙を交換する費用」を敷金から精算する(控除する)と言われました。畳や壁紙は,年数が経ったため変色をしています。
私は,畳や壁紙の交換費用を負担しなければならないのでしょうか?


A 借家人は,賃貸借契約終了(明渡し)の際に,賃借家屋を原状に回復して返還する義務があります。
しかし,ここでいう原状回復義務とは,賃借家屋を入居時の元通りの状態に復するという意味ではありません。
賃貸借契約は,賃借人による賃借家屋の使用とその対価としての賃料の支払いをないようとするものですので,賃借家屋の通常の使用に伴う汚損や損耗(=「通常損耗」といいます。)の発生は,賃貸借契約の性質上当然に予定されているもので,通常損耗については賃料によってすでにまかなわれている(借家人が別途負担する義務はない)ということになります。


この点,最高裁判所平成17年12月16日判決は,下記のとおり判示しています。

賃借人は,賃貸借契約が終了した場合には,賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ,賃貸借契約は,賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり,賃借物件の損耗の発生は,賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ,建物の賃貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,通常,減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると,建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは,賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから,賃借人に同義務が認められるためには,少なくとも,賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか,仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

 

つまり,上記最高裁判所判決によると,①通常損耗については,原則として賃貸人の負担,②賃借人が通常損耗についても原状回復義務を負うのは,「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか」あるいは「賃貸人が賃借人に対し口頭により説明し賃借人がその旨を明確に認識しそれを合意の内容とした」などの「通常損耗補修特約」が明確に認められる場合に限られる,ということになります。

 

なお,上記最高裁判所判決の基準を満たす「通常損耗補修特約」が定められていても,具体的な内容によっては,消費者契約法10条違反(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)として無効とされる場合もあります。
 

 

 

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