賃貸借契約の種類・内容/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

Q 「マンションの賃貸借契約」を新規に結ぼうと思っているのですが,どのような種類のものがあるのでしょうか?

 

A 借地借家法上の建物賃貸借契約の種類(主要なもの)は下記のとおりです。


1  「普通建物賃貸借」 ←最も多いものです。
期間を定め,または,期間を定めないで,建物の使用収益及びその賃料を定めてする法定更新のある建物賃貸借をいいます。
建物の賃貸人が更新拒絶または解約をするには,「正当事由」の存在が必要で,賃借人の権利が強力に保護されています。


「正当事由」の有無は,①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情,②建物の賃貸借に関する従前の経過,③建物の利用状況,④建物の現況,⑤立退料の申出等を総合的に比較勘案して判断されます(最終的には裁判所が判断します。)。
なお,1年未満の期間を定めた賃貸借契約は期間の定めのないものとみなされます。1年以上であれば長期の制限はありません。

なお,主たる判断要素は①の点で,他の要素は補完要素に過ぎません。
最終的には(当事者間の話し合いで決着が付かなければ),裁判所が「正当事由」があるか否かの判断をすることになります。

上記①~⑤の具体的内容は下記のとおりです。


①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情

→家主側の事情としては,自己または家族の居住の必要性,家族との同居の必要性,借家の老朽化による建替の必要性,敷地の有効利用(例えばマンション建設),などがあげられます。
一方,借家人の事情としては,借家使用継続の必要性(借家人が老齢・病気・困窮などのため引っ越しが困難,借家人が生計を立てる手段として店舗に使用しているなど),などがあげられます。

 

②建物の賃貸借に関する従前の経過

→借家契約締結時の事情(契約期間の長短,権利金・保証金・その他一時金の授受の有無及びその額など),借家契約の経過期間,借家契約継続中における更新料などの授受の有無・その額,借家人に賃料不払や用法違反などがあるか,などがあげられます。

 

③建物の利用状況

→建物が居住用か事業用か,ビルか木造か,何階建てか,床面積はどの程度か,建築基準法などに適合している建物か,などがあげられます。

 

④建物の現況

→建物の老朽化の程度,大修繕の必要性,修繕に必要な費用額,などがあげられます。

 

⑤家主が建物明け渡しの条件としてまたは建物明け渡しと引き換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

→立退料の提供,代替建物の提供が考えられます。
立退料の額は,個別事案によって異なります。

 

 

2  「定期建物賃貸借」


期間の定めのある建物の賃貸借で,かつ,契約の更新がなく,公正証書等の書面(必ずしも公正証書による必要はありません)で契約されることが必要な賃貸借をいいます。この賃貸借は,通常,「定期借家」と言われています。
「普通建物賃貸借」の場合は,建物の賃貸人は自ら建物を使用するなどの正当の事由がなければ契約の更新拒絶または解約申し入れができず,実際上容易ではありません。この点,「定期建物賃貸借」は,約定の賃貸借契約期間が終了すると,賃貸借が終了するという賃貸人にとって利点があります。
ただ,建物の賃貸人は,定期建物賃貸借の期間の満了の1年前から6か月前までの期間に,建物の賃借人に対し,期間の満了により建物賃貸借が終了する旨の「通知」をしなければなりません。この「通知」は内容証明郵便で行うべきです。

 

 

 


Q 私は分譲マンションの1部屋を所有しています。今のところは住む予定がないので,貸し出したいと思っているのですが,近い将来私はその部屋に住みたいと思っています。そこで,他人に「一時的」に貸し出したいと思っています。「定期建物賃貸借」という制度があると聞いたのですが,どのようなものなのでしょうか。

 

 

A 建物の賃貸借契約については,原則として契約期間が満了しても契約は自動的に更新され,賃貸人による更新の拒絶や中途解約は「正当の事由」がある場合にしか認められませんが,このような規定の適用を回避したい場合は,定期建物賃貸借の制度を使用することが考えられます。
定期建物賃貸借は,公正証書によるなど書面で契約をする場合に限り,契約の更新がないこととする旨を定めることができる制度で,この場合には契約期間を1年未満とする賃貸借契約を締結することも可能です。
定期建物賃貸借契約を締結するには,賃貸人は,あらかじめ,賃借人に対し,当該建物の賃貸借には契約の更新がなく,期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて,その旨を記載した書面を賃借人に交付して説明しなければなりません。

 

 

 

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