賃貸借契約締結の際の注意点/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

Q 親戚の息子さんにマンションの一室を貸すことにしました。契約書を作成するのは水くさいのですが,やはり作成すべきでしょうか。

 

A 契約の成立を明確にするため,また,契約内容を明確にするためには契約書を作成しておいた方がいいです(後でトラブルが生じてからでは遅いです)。
契約書には,①契約当事者名,②目的物,③使用目的(居宅用など),④賃料,⑤期間,⑥その他の特約条項,などを明記しておきましょう。

 

 

 

Q マンションを貸し出すにあたり,契約書にどのような条項を盛り込んでおくと良いですか。

 

A 
(1) 建物内における秩序の維持
マンションの場合,一棟の建物に複数の人が居住しますから,建物内における秩序の維持などが大きな問題となります。
分譲マンションなど,建物の区分所有等に関する法律(以下,「区分所有法」といいます)の適用がある建物については,「管理組合で定める管理規約」が建物内の秩序維持について重要な役割を果たすことになるので,このような物件を貸し出す場合には,賃借人に当該規約の遵守義務があること,及び賃借人が当該規約に違反する行為を行った場合には賃貸借契約を解除できる旨の規定を契約書に盛り込んでおくことが望ましいです。

区分所有法の適用がない建物(一棟の建物全体を単独のオーナーが所有する形態のマンション)については,管理組合も管理規約もありませんので,専用部分及び共用部分の使用方法や禁止事項など建物内の秩序維持について,きちんと賃貸借契約書など(使用細則など)で定めておく必要があります。


(2) 「賃料」と「管理費」
マンションを賃貸する場合の対価については,専用部分使用の対価である「賃料」と,共用部分の使用管理に必要な金額である「管理費」があります。
分譲マンションの場合は,「賃料」は賃貸人が,「管理費」は管理組合が,それぞれ収受するものですので,必ず分けて設定する必要があります。
「管理費」の全部または一部を賃借人に負担させる場合には,その旨及び賃借人に負担させる範囲を明確に定めておく必要があります。
また,単に「管理費は賃借人の負担とする」などと定めた場合,一般的に「修繕積立金」は「賃借人の負担すべき管理費」には含まれないと解されていますので,修繕積立金も賃借人に負担させるのでしたら,必ず賃貸借契約書にその旨を明記しておく必要があります。

賃貸マンション(一棟の建物全体を単独のオーナーが所有する形態のマンション)については,「賃料」も「管理費」も賃貸人が収受するので,両者を区別せずに,「管理費」を「賃料」に含めて「賃料」一本として請求する方式も考えられます。しかし,管理費が高騰した場合に「賃料」を増額しなければならなくなり,「賃料」を増額するのはなかなか容易なことではありません。そこで,賃貸マンションの場合も「賃料」と「管理費」を分けて設定することを強くおすすめします。
なお,「管理費」については,マンションの諸経費について各賃借人に対する金額の割当方法などを明確に定めておく必要があります。

 

 

 

Q 私は,所有しているマンションの1室を他人に貸そうと思っているのですが,店舗などとして使用されては困ります。そのためには契約書にどのように書いておけばいいでしょうか?

 

A 借家契約における用法に関する特約としては,居住用建物として使うこと,とか,店舗・事務所として使うこと,という具合に,使用目的・使用形態を取り決めるのが一般的です。
賃借人は,①賃貸借契約中の特約で使用方法(以下,「用法」といいます)が定められていない場合には,その目的物の性質によって定まった用法を遵守する義務を負い,②特約で用法が定められた場合には,その用法を遵守する義務を負います。

あなたとして,契約書に,「居住用建物としてのみ使用すること」と明記しておけば良いことになります。
後日,賃借人に用法違反があれば,あなたは,相当期間を定めて違反行為をやめるように催告し(配達証明付内容証明郵便で),それでもやめないときは賃貸借契約を解除するということになります。
ただし,用法違反の程度が軽微な場合は,裁判において,賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあるとは認められないとして解除権の行使が認められない場合もあります。

 

 

 

 

Q 私はマンションを所有しており,このたび他人に賃貸します。家賃の支払いを確保したいのですが,どのようにしたら良いでしょうか。

 

 

A 貸す際に賃借人の資力を調査しておく(源泉徴収票の提出を求めるなど),敷金・保証金を予め受領しておく,連帯保証人を付けてもらうなどの手段が考えられます。

賃借人の勤務先などは,賃料の支払いが滞った場合に,給料の差押えをする可能性もありますので,ぜひ押さえておきたいところです。さらに,賃貸借契約書において,「賃借人は,勤務先を変更する場合,賃貸人に書面で届けなければならない」としておくとよいでしょう。

 

 

 

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