借地借家契約の期間と契約更新/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

 

Q 私は,建物所有目的で土地を借りようとしています(「普通借地権」)。借地契約書に期間につき10年と書いています(私はまだ署名押印をしていません)が,問題はないのでしょうか。

 

 

A 借地借家法では,普通借地権の存続期間について,地主と借地人双方の合意のうえで契約により存続期間を決める場合には30年以上であれば自由に決められることとし,期間の定めがないまま契約した場合には存続期間を一律に30年としています。そのうえで,存続期間について借地人に不利な契約条項は無効になる,と規定されています。
従って,借地契約書に書いているとおり存続期間を10年とすることで合意した(契約書に署名押印などをしても)としても,借地人にとって不利な30年未満の存続期間を定めた条項ということになるのでその合意は無効で,存続期間は30年ということになります。

 

 

Q 普通借地権設定契約の契約期間が間もなく終了するのですが,地主さんは契約の更新をしないと言っています。借地人の私は出ていかなければいけないのでしょうか?

 

 

A 地主の更新拒絶が認められるには,借地借家法6条により,①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情,②借地に関する従前の経過,③土地の利用状況,④地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合のおけるその申出,を考慮して「正当の事由」があると認められる場合でなければなりません(①~④について具体的な内容は下記のとおり。)。
なお,主たる判断要素は①の点で,他の要素は補完要素に過ぎません。
最終的には(当事者間の話し合いで決着が付かなければ),裁判所が「正当事由」があるか否かの判断をすることになります。
「正当事由」がなければあなたは出ていく必要はありません。

 

上記①~④の具体的内容は下記のとおりです。

 

①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情

→土地の使用目的(居住用か営業用かなど),職業・家族構成・収入の程度,他に土地を所有しているかなどの事情を考慮して,それぞれの当該土地を必要とする程度を判断することになります。


②借地に関する従前の経過

→借地契約締結の際の事情(権利金・保証金・その他一時金の授受の有無及びその額,契約期間の長短など),借地契約の経過期間,借地契約継続中における香辛料・承諾料などの授受の有無及びその額,借地人に賃料不払や用法違反などがあるか,等の事情がこれにあたります。

 

③土地の利用状況

→借地人が当該土地にどのような建物を建築して,どのように土地を使用しているかということです。具体的には,建物の種類(居宅か店舗かなど)・構造(ビルか木造か,何階建てかなど)・規模(床面積はどの程度か)・用途(住宅用か事業用か),建物の老朽化の程度,当該土地の周辺の状況,建物所有目的で当該土地をどの程度利用しているか,などが考慮要素となります。

 

④地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合のおけるその申出

→立退料の提供や,代替土地・代替建物の提供などが考えられます。
立退料の額は,個別事案によって異なり,借地権価額や建物価額を基準としたり,当該建物で事業を行っている場合は営業上の補償も含まれることになります。

 

 

 

→ 地主さんが裁判をも辞さないということでしたら,万一を考え,「建物買取請求権」を行使することも検討されるべきです。
建物買取請求権は,正当事由により更新が認められなかった場合においても建物が存在している限り,建物を取り壊して土地を明け渡すことは社会経済上の損害であり,借地人に不利益であるということで借地人に認められている権利です。
建物買取請求権は,裁判外でも内容証明郵便により事前に権利行使をすることも,地主から提訴された建物収去土地明渡請求訴訟の段階においても,行使することができます。
この場合の建物の価格は,通常裁判所が鑑定を経て判決の中で定めており,建物収去土地明渡請求訴訟であなた(借地人)が敗訴しても,「地上建物の引渡義務」と「建物買取請求権行使の結果認められた建物代金の支払い」とが同時になされなければならない関係(同時履行の関係といいます)になりますので,あなた(借地人)は,その支払いを受けるまでは土地を使用し続けることができるということになります。    

 


Q 普通建物賃貸借契約の契約期間が間もなく終了するのですが,家主さんは契約の更新をしないと言っています。借家人の私は出ていかなければいけないのでしょうか?

 


A 家主の更新拒絶が認められるには,借地借家法28条により,①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情,②建物の賃貸借に関する従前の経過,③建物の利用状況,④建物の現況,⑤家主が建物明け渡しの条件としてまたは建物明け渡しと引き換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出,を総合的に考慮して,「正当の事由」があると認められる場合でなければなりません(①~④について具体的な内容は下記のとおり。)。

なお,主たる判断要素は①の点で,他の要素は補完要素に過ぎません。
最終的には(当事者間の話し合いで決着が付かなければ),裁判所が「正当事由」があるか否かの判断をすることになります。
「正当事由」がなければあなたは出ていく必要はありません。

上記①~⑤の具体的内容は下記のとおりです。


①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情

→家主側の事情としては,自己または家族の居住の必要性,家族との同居の必要性,借家の老朽化による建替の必要性,敷地の有効利用(例えばマンション建設),などがあげられます。
一方,借家人の事情としては,借家使用継続の必要性(借家人が老齢・病気・困窮などのため引っ越しが困難,借家人が生計を立てる手段として店舗に使用しているなど),などがあげられます。

 

②建物の賃貸借に関する従前の経過

→借家契約締結時の事情(契約期間の長短,権利金・保証金・その他一時金の授受の有無及びその額など),借家契約の経過期間,借家契約継続中における更新料などの授受の有無・その額,借家人に賃料不払や用法違反などがあるか,などがあげられます。

 

③建物の利用状況

→建物が居住用か事業用か,ビルか木造か,何階建てか,床面積はどの程度か,建築基準法などに適合している建物か,などがあげられます。

 

④建物の現況

→建物の老朽化の程度,大修繕の必要性,修繕に必要な費用額,などがあげられます。

 

⑤家主が建物明け渡しの条件としてまたは建物明け渡しと引き換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

→立退料の提供,代替建物の提供が考えられます。
立退料の額は,個別事案によって異なり,その内容として,借家権価額,営業補償費,移転補償費ななどが含まれます。

 

 

Q 更新料とはどういう意味でしょうか?

 

 

A 更新料とは,賃貸借契約の更新の際に賃借人から賃貸人に交付される金員で,賃貸人が返還を要しないものとされています。
更新料の性質については,①賃料の一部前払い,将来の賃料の補充,②賃貸人の更新拒絶権放棄の対価,③①と②の性質を併せもつものとする見解などがあり,定まった見解がない状況です。

更新料をめぐっては,「消費者契約法10条に違反し無効」として各地で争われています。


→ 平成23年7月15日最高裁判所第2小法廷判決

 

更新料条項についてみると,更新料が,一般に,賃料の補充ないし前払,賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有し,更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また,一定の地域において,期間満了の際,賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや,従前,裁判上の和解手続等においても,更新料条項は公序良俗に反するなどとして,これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると,更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され,賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に,賃借人と賃貸人との間に,更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について,看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
 そうすると,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。
 そして,「更新料の額を賃料の2か月分とし,本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とする事案」について,これを消費者契約法10条により無効とすることはできない,と判断しました。

 

 

 

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