借地借家契約の種類・内容/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

Q 「建物を建てるための借地契約」を新規に結ぼうと思っているのですが,借地契約にはどのような種類のものがあるのでしょうか?

 


A 借地契約は,

(1)「建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約」(=借地人が借地上に建物を所有する場合において,当該建物の所有が借地使用の主目的である土地の賃貸借契約=土地を建物の敷地として使用することが主目的)と,

(2)「(1)以外を目的とする土地の賃貸借契約」(例:露天資材置場とか露天駐車場に使用することを目的とする土地賃貸借契約),

の2つに分けられ,

(2)の場合は借地借家法の適用がなく民法上の賃貸借契約の規定が適用されます。
ご質問の場合は(1)の場合にあたり,借地借家法が適用されます。

 

借地借家法上の借地権の種類は下記のとおりです。

 

1  「普通借地権」 ←最も多いものです。

正当事由制度の適用(詳細は,下記のとおり)を受け,契約の更新が可能は借地権です。
存続期間は一律30年とされていますが,契約によりこれより長い期間を定めることができます。

 

土地の賃貸人が解約をするには「正当事由」の存在が必要で,賃借人の権利が強力に保護されています。


「正当事由」の有無は,①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情,②借地に関する従前の経過,③土地の利用状況,④地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合(いわゆる立退料)におけるその申出の内容,等の事情を総合的に比較勘案して判断されます(最終的には裁判所が判断します。)。

 

2  「一般定期借地権」
当事者が借地権の存続期間について50年以上の一定期間を定めて借地契約をする場合において,①契約の更新がないこと,②建物の築造(建物滅失後の再築)による存続期間の延長がないこと,③期間満了時に借地人が借地権者に建物買取請求をしないこととする特約をした借地権のことです。
公正証書などの書面(必ずしも公正証書による必要はありません)でする必要があります。
普通借地権では,地主からの更新拒絶が著しく制限され,実際上,借地権が永続化するため,地主としても他人に土地を貸すことを躊躇し,たとえ貸すとしても高額な権利金を要求する傾向がありました。
他方,建物所有目的の借地人の中には,永続的でなくても,一定の期間,定額な権利金で土地を借用できれば,その目的を達成できると考える人もいますので,両者の調和を図る観点から,「一般定期借地権」制度が導入されています。

 

3  「事業用定期借地権」
もっぱら事業の用に供する建物(居住用を除く)の所有を目的とする借地権のことで,

(1)「借地借家法23条1項の規定による事業用定期借地権(存続期間が30年以上50年未満のもの)」と,

(2)「借地借家法23条2項の規定による事業用定期借地権(存続期間が10年以上30年未満のもの)」があります。

 

(1)→もっぱら事業の用に供する建物(居住用は除く)の所有を目的とし,かつ,存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合において,①契約の更新がないこと,②建物の築造(建物滅失後の再築)による存続期間の延長がないこと,③期間満了後に借地人が借地権設定者に建物買取請求をしないこと,とする特約をした借地権のことをいいます。

 

(2)→もっぱら事業の用に供する建物(居住用は除く)の所有を目的とし,かつ,存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合において,借地借家法3条(借地権の存続期間),4条(借地権の更新後の期間),5条(借地契約の更新請求等),6条(借地契約の更新拒絶の要件),7条(建物の再築による借地権の期間の延長),8条(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等),13条(建物買取請求権),18条(借地契約の更新後の建物の再築の許可)の規定を適用しない借地権のことをいいます。

 

必ず公正証書によって借地契約を締結する必要があります。
公正証書によらずに事業用定期借地権設定契約を締結しても,無効とされています。
一般的に,事業用定期借地権は,スーパーマーケット,家電量販店などにおいて多く設定されています。
「一般定期借地権」は「居住用の建物所有目的」の場合でも認められるのですが,「事業用定期借地権」は「居住用の建物所有目的」の場合認められていません。

 

 

4  「建物譲渡特約付借地権」
借地契約をする場合において,借地権を消滅させるために,借地権設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する特約(建物譲渡特約)をした借地権をいいます。
建物譲渡特約付借地権設定契約は,「一般定期借地権」「借地借家法23条1項の規定による事業用定期借地権」のほかに,「普通借地権」にも設定可能です。

 

5 「一時使用の借地権」
臨時設備の設置その他一時使用のために設定される借地権のことをいいます。
この場合は,借地借家法3条~8条(存続期間,契約の更新等),13条(建物買取請求権),17条(借地条件の変更及び増改築の許可),18条(更新後の建物再築の許可),及び,22条~24条(定期借地権)の規定の適用が排除されます。

 

 


Q 「建物賃貸借契約」を新規に結ぼうと思っているのですが,どのような種類のものがあるのでしょうか?

 

A 借地借家法上の建物賃貸借契約の種類は下記のとおりです。

 

1  「普通建物賃貸借」 ←最も多いものです。

期間を定め,または,期間を定めないで,建物の使用収益及びその賃料を定めてする法定更新のある建物賃貸借をいいます。
建物の賃貸人が解約をするには「正当事由」の存在が必要で,賃借人の権利が強力に保護されています。


「正当事由」の有無は,①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情,②建物の賃貸借に関する従前の経過,③建物の利用状況,④建物の現況,⑤立退料の申出等を総合的に比較勘案して判断されます(最終的には裁判所が判断します。)。

 

なお,1年未満の期間を定めた賃貸借契約は期間の定めのないものとみなされます。1年以上であれば長期の制限はありません。

 

 

2  「定期建物賃貸借」
期間の定めのある建物の賃貸借で,かつ,契約の更新がなく,公正証書等の書面(必ずしも公正証書による必要はありません)で契約されることが必要な賃貸借をいいます。この賃貸借は,通常,「定期借家」と言われています。
「普通建物賃貸借」の場合は,建物の賃貸人は自ら建物を使用するなどの正当の事由がなければ契約の更新拒絶または解約申し入れができず,実際上容易ではありません。この点,「定期建物賃貸借」は,約定の賃貸借契約期間が終了すると,賃貸借が終了するという賃貸人にとって利点があります。
ただ,建物の賃貸人は,定期建物賃貸借の期間の満了の1年前から6か月前までの期間に,建物の賃借人に対し,期間の満了により建物賃貸借が終了する旨の「通知」をしなければなりません。この「通知」は内容証明郵便で行うべきです。


3 「取り壊し予定の建物賃貸借」
法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において,建物を取り壊すこととなるときに賃貸借が終了する旨の特約をした建物の賃貸借を言います。

 

4  「一時使用目的の建物賃貸借」
一時使用の目的であることが明らかである建物の賃貸借のことをいいます。

例えば,①仮店舗,自宅建替中の居宅として賃借する,など文字どおり賃借人側に一時使用の目的があるもの,②賃貸建物について建て替えの予定があったり,自己または親族が使用する予定があるなど,賃貸人側の事情によるもの,などがあります。

 

* ご参考までに
「終身建物賃貸借契約」→都道府県知事の認可を受けた終身賃貸事業者が,高齢者(60歳以上の者であって,賃借人となる者以外に同居する者がないもの,または,同居する者が配偶者もしくは60歳以上の親族であるものに限る。)または,当該高齢者と同居するその配偶者と賃借人として,高齢者用の賃貸住宅の賃貸借契約を締結するにあたり,公正証書などの書面により,当該賃貸借について賃借人が死亡したときに死亡する旨を定める賃貸借のことをいいます。

 

 

Q 一定の期間が経過すれば必ず立ち退いてもらえるようにして家屋を貸したいのですが,どのような方法があるのでしょうか。

 

A 「定期建物賃貸借」という方法があります。

 

① 公正証書などの書面により契約すること

 

② あらかじめ建物賃借人に対し,建物賃貸借契約の更新がなく,期間の満了により当該建物の賃貸借が終了することを記載した書面を交付して説明しなければならないこと

 

→ この説明がなかった場合,契約の更新がないこととする定めは無効となり,通常の借家契約(更新あり)となります。

 

③契約期間が1年以上である場合は,賃貸人は,期間満了の1年前から6か月前の間に,賃借人に対し,期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨通知すること 

 

 

Q 借地契約,借家契約を締結しようと思うのですが,必ず公正証書によって契約を締結しなければならないのでしょうか?

 

A 「公正証書」とは,公証人という法律の専門家が証書として作成した文書のことです。
借地借家契約の場合には,一般に当事者またはその代理人が最寄りの公証人役場に出向いて,公証人に公正証書の作成を依頼して作成してもらうことになります。

「事業用定期借地権」設定契約については,必ず公正証書によって締結しなければなりません。
「一般定期借地権」設定契約,「定期建物賃貸借」契約については,契約自体またはその特約を「公正証書などの書面」(「書面」であればよく,必ずしも「公正証書」による必要はありません。)によって締結しなければなりません。
「取壊し予定の建物の賃貸借」契約については,建物を取り壊す時に賃貸借が終了する旨を定める特約を「書面」(「公正証書」による必要はありません)によってすることが必要です。

 

「普通借地権」設定契約,「普通建物賃貸借」契約については,「書面」によることなく口約束でもいいのですが,通常,後日の紛争を防ぐ目的から契約内容を明確にするため「書面」によって行います(書面を作成することを強くおすすめします)。

「普通借地権」設定契約,「普通建物賃貸借」契約を締結するにあたり,「公正証書」を作成すると以下のような利点があります。


①公正証書に強制執行認諾条項(=「賃貸人及び賃借人は,各人が本公正証書記載の金銭債務の履行をしないときは,直ちに強制執行に服する旨陳述した」旨の条項)を付けておけば,例えば賃借人が地代・賃料の支払いを滞納した場合,裁判所の関与なく(裁判を起こして判決を得る必要がなく),強制執行(差押え)をすることが可能になります。


②公正証書は,公証人という専門家が作成しますので,賃貸借期間,賃料,敷金・保証金の額,賃貸借の解除原因などの賃貸借契約の内容が明確となり,後日の紛争を防ぐことができます。

 

ただし,公正証書作成には,当事者またはその代理人が公証役場に出向く必要があり,また,一定の費用がかかります。たとえば,1か月分の賃料が10万円,賃貸借期間が30年の借地契約についての公正証書作成手数料は,2万3000円となります(このほか,公正証書作成の用紙代が数千円程度かかります。)。

 

 

 

→ 借地借家に関するQ&Aトップページへ戻る

 

 

お問い合わせはこちらまで

 

弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)の代表者・弁護士国枝俊宏(兵庫県弁護士会所属)です。

当事務所は,懇切丁寧な対応をモットーとしております。

 

法律相談は事前予約制です。

まずはお電話をいただきますようお願いいたします。

なお,法律相談料は,30分あたり5400円(消費税込)です。

 

電話番号 078-351-2746 
電話受付時間 平日の9時30分~午後5時
ただし,祝祭日,年末年始,ゴールデンウイーク期間,8月中旬(お盆前後)は除く。
当事務所では,お電話,FAX,メールによる法律相談は承っておりません。

 

〒650-0026 
兵庫県神戸市中央区古湊通1丁目2番5号DAIEIビル5階

弁護士法人アスタスク法律事務所
電話番号 078-351-2746
FAX番号 078-341-8457

 

 

 

当事務所の交通事故専用ホームページ「神戸市の交通事故相談なら弁護士法人アスタスク法律事務所

 

→ 当事務所の離婚問題専用ホームページ「神戸・離婚相談室

 

当事務所の遺言・相続・遺産分割専用ホームページ「遺言・相続・遺産分割相談室

 

→ 神戸市北区(西鈴蘭台南五葉)で開催の出張法律相談会のホームページはこちら