借地借家契約を締結する際の注意点など/不動産・土地・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

Q 私は地主です。家を建てたいという人がいるので私の土地を貸そうと思っているのですが,静かな住宅地ですので,営業などをされては困ります。そのためには契約書にどのように書いておけば良いでしょうか?


A  建物所有の目的で土地を賃借した場合には,賃借人は,目的の範囲内であれば,自由に当該借地を使用することができます。特に,建物自体については,土地賃借人の自己所有物ですから,その種類・構造・規模・用途は自由に決めることができるというのが原則です。
ただ,賃貸人との間で,これらの自由を制限する特約をしているときは,特約は原則として有効となり,賃借人は特約に従わなければなりません。
すなわち,賃借人は,①賃貸借契約中の特約で使用方法(以下,「用法」といいます)が定められていない場合には,その目的物の性質によって定まった用法を遵守する義務を負い, ②特約で用法が定められた場合には,その用法を遵守する義務を負います。
あなたとしては,「建物の種類・構造・規模・用途を制限する旨の借地条件」を取り決めていけばいいのです。具体的には,契約書に,「建物の用途」として事業用ではなく,住居として使う,と明記することが必要です。


後日,賃借人に用法違反があれば,あなたは,相当期間を定めて違反行為をやめるように催告し(配達証明付内容証明郵便で),それでもやめないときは賃貸借契約を解除するということになります。
ただし,用法違反の程度が軽微な場合は,裁判において,賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあるとは認められないとして解除権の行使が認められない場合もあります。

 

 

 

Q 私は家主です。このたび家を貸そうと思っているのですが,静かな住宅地ですので,店舗などとして使用されては困ります。そのためには契約書にどのように書いておけばいいでしょうか?

 

 

A  借家契約における用法に関する特約としては,居住用建物として使うこと,とか,店舗・事務所として使うこと,という具合に,使用目的・使用形態を取り決めるのが一般的です。
賃借人は,①賃貸借契約中の特約で使用方法(以下,「用法」といいます)が定められていない場合には,その目的物の性質によって定まった用法を遵守する義務を負い,②特約で用法が定められた場合には,その用法を遵守する義務を負います。

あなたとして,契約書に,「居住用建物としてのみ使用すること」と明記しておけば良いことになります。


後日,賃借人に用法違反があれば,あなたは,相当期間を定めて違反行為をやめるように催告し(配達証明付内容証明郵便で),それでもやめないときは賃貸借契約を解除するということになります。
ただし,用法違反の程度が軽微な場合は,裁判において,賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあるとは認められないとして解除権の行使が認められない場合もあります。

 

 

Q 借地契約,借家契約を締結しようと思うのですが,必ず公正証書によって契約を締結しなければならないのでしょうか?

 

A 「公正証書」とは,公証人という法律の専門家が証書として作成した文書のことです。
借地借家契約の場合には,一般に当事者またはその代理人が最寄りの公証人役場に出向いて,公証人に公正証書の作成を依頼して作成してもらうことになります。

「事業用定期借地権」設定契約については,必ず公正証書によって締結しなければなりません。
「一般定期借地権」設定契約,「定期建物賃貸借」契約については,契約自体またはその特約を「公正証書などの書面」(「書面」であればよく,必ずしも「公正証書」による必要はありません。)によって締結しなければなりません。
「取壊し予定の建物の賃貸借」契約については,建物を取り壊す時に賃貸借が終了する旨を定める特約を「書面」(「公正証書」による必要はありません)によってすることが必要です。

 

「普通借地権」設定契約(最も多い契約),「普通建物賃貸借」契約(最も多い契約)については,「書面」によることなく口約束でもいいのですが,通常,後日の紛争を防ぐ目的から契約内容を明確にするため「書面」によって行います(書面を作成することを強くおすすめします)。 特に,敷引の対象範囲などについて明確に決めていなければ,契約終了時にトラブルになる可能性があります。

 

 

「普通借地権」設定契約,「普通建物賃貸借」契約を締結するにあたり,「公正証書」を作成すると以下のような利点があります。


①公正証書に強制執行認諾条項(=「賃貸人及び賃借人は,各人が本公正証書記載の金銭債務の履行をしないときは,直ちに強制執行に服する旨陳述した」旨の条項)を付けておけば,例えば賃借人が地代・賃料の支払いを滞納した場合,裁判所の関与なく(裁判を起こして判決を得る必要がなく),強制執行(差押え)をすることが可能になります。


②公正証書は,公証人という専門家が作成しますので,賃貸借期間,賃料,敷金・保証金の額,賃貸借の解除原因などの賃貸借契約の内容が明確となり,後日の紛争を防ぐことができます。

 

ただし,公正証書作成には,当事者またはその代理人が公証役場に出向く必要があり,また,一定の費用がかかります。たとえば,1か月分の賃料が10万円,賃貸借期間が30年の借地契約についての公正証書作成手数料は,2万3000円となります(このほか,公正証書作成の用紙代が数千円程度かかります。)。

 

 

Q 建物所有目的で土地を借りようとしています(「普通借地権」)。借地契約書に期間が10年と書いています(私はまだ署名押印をしていません)が,問題はないのでしょうか。 

 

 

A 借地借家法では,普通借地権の存続期間について,地主と借地人双方の合意のうえで契約により存続期間を決める場合には30年以上であれば自由に決められることとし,期間の定めがないまま契約した場合には存続期間を一律に30年としています。そのうえで,存続期間について借地人に不利な契約条項は無効になる,と規定されています。
従って,借地契約書に書いているとおり存続期間を10年とすることで合意した(あなたが契約書に署名押印などをしたとしても)としても,借地人にとって不利な30年未満の存続期間を定めた条項ということになるのでその合意は無効で,存続期間は30年ということになります。

 

 

Q 知人(賃借人)から建物賃貸借の連帯保証人になることを頼まれて連帯保証人になったのですが,このたび家主さんから「賃借人(私の知人)が6か月分賃料支払いを滞納しているので保証人である私に払ってほい」という請求の書面が来ました。
私は,知人が賃料支払を滞納していることを全く知らなかったのですが,家主さんからの請求どおり支払わないといけないのでしょうか?

 

 

A 契約条項の中に「賃貸人は,賃借人に2・3か月分の賃料滞納があった場合,連帯保証人にその旨通知しなければならない」と明記しているなどの特段の事情がない限り,6か月分程度の滞納家賃は,保証人となる者にとって予想の範囲内のものとされており,あなたが支払義務を免れないということになります。

 

 

Q 建物を借りようと思っているのですが,どんなことに気をつけたらよいでしょうか。

 

 

A 退去時の原状回復についてなど,賃貸借契約書の内容をよく読み契約事項をしっかり確認しましょう。

契約書をよく読まなかったために,後になって原状回復の内容などについてトラブルになる事例は少なくありません。 

 

 

Q 退去するときのトラブルを避けるために,契約時にどのような点に注意すればよいでしょうか。

 

 

A 退去時はもちろん入居時にも賃貸人・賃借人双方が立ち会い,部屋の状態を確認し写真に撮ったり,チェックリスト(各箇所ごとに損耗の有無などをチェックする)を作成することなどが大切です。

退去するときの修繕費用などをめぐってのトラブルは,入居時にあった損耗・損傷であるかそうでないのか,その発生の時期などの事実関係がはっきりしないことが大きな原因の1つです。

そこで,入居時と退去時においては,賃貸人・賃借人双方が立ち会い,写真を撮ったり,チェックリストを作成するなどして,物件の状況を確認しておくことは,トラブルを避けるために大変有効な方法です。このような対応をしておけば,当該損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。

 

また,「契約終了時における原状回復に関する契約条件」は極めて重要です。賃貸人・賃借人の修繕負担,明け渡しの際の原状回復の具体的内容,原状回復工事施工目安単価などにつき十分に確認のうえ契約しましょう。

 

 

 

 

 

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