契約期間中のトラブル/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

Q 家を貸していますが,借主が何か月も家賃を払ってくれません。内容証明郵便も送ったのですが,まったくだめです。早く出ていって欲しいのですが,どうしたら良いでしょうか?

 

 

A 訴訟提起をするのが近道と思われます。
判決になる前に,裁判所で裁判官を介して話し合いをして,例えば「○月○日までに出ていく。その代わり滞納家賃については○円減額する」という形で解決(和解)を図ることも可能です。
勝訴判決が確定したのに借主がどうしても出ていかなかったら,判決に基づいて強制執行をしなければなりません。借主の承諾なしに,鍵をかけたり,部屋の中の家財道具などを撤去したりすることは違法です。 

 

  訴訟提起 

貸主の勝訴判決確定

建物明渡強制執行申立(+動産執行申立~滞納家賃についても勝訴判決が確定した場合,債務者(賃借人)の家財などを差し押さえることが可能になります。ただし,差し押さえることができない物もあります。)

建物明渡の催告(執行官・立会人・鍵の業者・執行補助業者(強制執行専門業者など)・債権者・弁護士が現場に行って,強制執行実施予定日などが記載された公示書・催告書を掲示します。)

建物明渡の断行~家財など全てを運び出して明渡完了。ただし,遺留品については一旦倉庫に保管し債務者(賃借人)の引き取りを待ち,債務者が引きとらない場合は廃棄処分などにします(最悪の場合,倉庫の保管料・廃棄処分料も賃貸人が負担しなければならないこともあります)。

 

 

「建物明渡の断行」に至るまでに,借主が出ていくケースが多いのですが,出ていかない場合には,上記のような手続きを踏む必要があります。段階が進むごとに費用がかかります(特に,通常の引っ越しとは異なりますので,執行補助業者(強制執行専門業者など)の費用が相応にかかります)。

 

 

 

Q 私は,家を借りています。借家の2階ベランダの手すりがぐらつき危険な状態となっている(ベランダが使えない状態です)のに,家主は,私の使い方が悪いため手すりが傷んだといって修理してくれません。私の使い方に悪い点はありません。

どうしても家主が修理してくれないのなら,私の方も家賃の支払いを止めてしまおうと思うのですが,法的に問題はないでしょうか。

 

 

A 家主は,家賃を受け取って建物を貸しているのですから,その建物が傷み,借主の使用収益に支障を来しているときは,これを修繕すべき義務を負っています(ただし,修繕が物理的,経済的に不可能なときは除く)。

 

他方,借主は,他人の建物を使用しているので,一般通常人が払うのと同等の注意をもって借家を使用すべき義務があり,当該契約または建物の性質によって定まった方法により借家を使用しなければなりません。従って,借主がこれらの義務に違反して建物を毀損したときは,家主に対しその損害を賠償すべき義務を負います。

 

ご質問の件ですが,あなた(借主)に損傷発生について責任がないのでしたら,家主は手すりを修繕すべき義務があります。

そして,家主が修繕を拒否したために,借主が契約目的に従った建物の使用を全くできなかったときは,借主は使用できなかった期間について家賃の支払義務を免れます(裁判例)。しかし,本件は手すりの損傷により使用できなかった部分は建物のうち2階ベランダ部分のみですから,家賃全額の支払いを拒否することはできません。

そこで,使用できなかった借家部分の割合に応じて,家賃の一部の支払を拒絶できるかが問題となります。

一部の支払を拒絶できるとする考え方もあるのですが,裁判例の中には,使用に及ぼす障害の程度が借家の一部にすぎないときは,借主は,当然には家賃の一部についても支払を拒絶しうるものではない,とするものがあります。

従って,ご質問のケースの場合,家賃の一部について支払拒絶するという方法をとると,家主から家賃の不払を理由に契約の解除をされる可能性があります。

家主が修繕義務を果たさないとき,借主が自ら修繕し,その費用を家主に請求することができます。従って,手すりの損傷原因に関する証拠(写真など)を保存した上で,早期に自ら修繕してしまう(修理代は家主に請求する)のが,おすすめの解決策ということになります。

 

<ご参考に>

 

家主は,借主との間で修繕義務を免れる特約を結ぶことができ,「修繕費用については借家人が負担する」との特約がなされている契約が多くあります。
このような特約がある場合,家主の修繕義務を免除しただけのもの(この場合は,修繕するか否かは借主の自由な選択となります)か,あるいは,借主に修繕義務をも課したものか,が問題となります。

この点契約書上不明でしたら,よく確認をする必要があります。

 

特約で,借主に修繕義務をも課している場合の修理義務の範囲について~東京地方裁判所  昭和61年7月28日判決

「一般に,賃貸人は賃借人に対し,賃借物を賃貸借の目的に適つた状態で使用収益させる義務及び必要な修繕をする義務を負担しているところ,特約により賃借人が賃借物を修繕する義務を負担することは差支えないが,特約による賃借人が負担する義務の内容は,通常生ずる破損の補修,すなわち,いわゆる小修繕であり,賃借物の大修理,大修繕は含まれず,ましてや通常予想できないような天災等による甚大な被害に対する修繕は含まれないものと解するのが相当である。」

 

 

 

 

Q 普通借地権設定契約の契約期間が間もなく終了するのですが,地主さんは契約の更新をしないと言っています。借地人の私は出ていかなければいけないのでしょうか?

 

 

A 地主の更新拒絶が認められるには,借地借家法6条により,①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情,②借地に関する従前の経過,③土地の利用状況,④地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合のおけるその申出,を考慮して「正当の事由」があると認められる場合でなければなりません(①~④について具体的な内容は下記のとおり。)。
なお,主たる判断要素は①の点で,他の要素は補完要素に過ぎません。
最終的には(当事者間の話し合いで決着が付かなければ),裁判所が「正当事由」があるか否かの判断をすることになります。
「正当事由」がなければあなたは出ていく必要はありません。

 

上記①~④の具体的内容は下記のとおりです。

 

①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情

→土地の使用目的(居住用か営業用かなど),職業・家族構成・収入の程度,他に土地を所有しているかなどの事情を考慮して,それぞれの当該土地を必要とする程度を判断することになります。


②借地に関する従前の経過

→借地契約締結の際の事情(権利金・保証金・その他一時金の授受の有無及びその額,契約期間の長短など),借地契約の経過期間,借地契約継続中における香辛料・承諾料などの授受の有無及びその額,借地人に賃料不払や用法違反などがあるか,等の事情がこれにあたります。

 

③土地の利用状況

→借地人が当該土地にどのような建物を建築して,どのように土地を使用しているかということです。具体的には,建物の種類(居宅か店舗かなど)・構造(ビルか木造か,何階建てかなど)・規模(床面積はどの程度か)・用途(住宅用か事業用か),建物の老朽化の程度,当該土地の周辺の状況,建物所有目的で当該土地をどの程度利用しているか,などが考慮要素となります。

 

④地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合のおけるその申出

→立退料の提供や,代替土地・代替建物の提供などが考えられます。
立退料の額は,個別事案によって異なり,借地権価額や建物価額を基準としたり,当該建物で事業を行っている場合は営業上の補償も含まれることになります。

 

 


Q 普通建物賃貸借契約の契約期間が間もなく終了するのですが,家主さんは契約の更新をしないと言っています。借家人の私は出ていかなければいけないのでしょうか?

 


A 家主の更新拒絶が認められるには,借地借家法28条により,①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情,②建物の賃貸借に関する従前の経過,③建物の利用状況,④建物の現況,⑤家主が建物明け渡しの条件としてまたは建物明け渡しと引き換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出,を総合的に考慮して,「正当の事由」があると認められる場合でなければなりません(①~④について具体的な内容は下記のとおり。)。

なお,主たる判断要素は①の点で,他の要素は補完要素に過ぎません。
最終的には(当事者間の話し合いで決着が付かなければ),裁判所が「正当事由」があるか否かの判断をすることになります。
「正当事由」がなければあなたは出ていく必要はありません。

上記①~⑤の具体的内容は下記のとおりです。


①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情

→家主側の事情としては,自己または家族の居住の必要性,家族との同居の必要性,借家の老朽化による建替の必要性,敷地の有効利用(例えばマンション建設),などがあげられます。
一方,借家人の事情としては,借家使用継続の必要性(借家人が老齢・病気・困窮などのため引っ越しが困難,借家人が生計を立てる手段として店舗に使用しているなど),などがあげられます。

 

②建物の賃貸借に関する従前の経過

→借家契約締結時の事情(契約期間の長短,権利金・保証金・その他一時金の授受の有無及びその額など),借家契約の経過期間,借家契約継続中における更新料などの授受の有無・その額,借家人に賃料不払や用法違反などがあるか,などがあげられます。

 

③建物の利用状況

→建物が居住用か事業用か,ビルか木造か,何階建てか,床面積はどの程度か,建築基準法などに適合している建物か,などがあげられます。

 

④建物の現況

→建物の老朽化の程度,大修繕の必要性,修繕に必要な費用額,などがあげられます。

 

⑤家主が建物明け渡しの条件としてまたは建物明け渡しと引き換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

→立退料の提供,代替建物の提供が考えられます。
立退料の額は,個別事案によって異なり,その内容として,借家権価額,営業補償費,移転補償費ななどが含まれます。

 

 

Q 私は,土地を借りて自分で建物を建てて住んでいるのですが,その地代が近隣のそれと比べて高額なのです。そこで,私は,地主(賃貸人)さんに地代の減額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

A 地代の減額請求については,借地借家法11条1項本文に規定があり,現行の地代が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって地代の減額を請求することができると規定し,現行の地代が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。

 

① 土地に対する租税その他の負担の増減
② 土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍類似の土地の地代等の比較

 

地代の値下げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で地主さんに地代減額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,地代の値下げを請求しようとする当事者(あなた)は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の減額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な地代」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

 

→ 新地代が確定するまでの地代は?


地主(賃貸人)は,地代減額を正当とする裁判が確定するまで(調停が成立するまで)は,自らが相当と考える賃料額の支払い(地主が従前の地代の額が相当と考えれば,従前の地代の額。なお,仮に地主が増額の請求をしてきても賃借人は従前の地代を支払えばいいです。)を賃借人(あなた)に請求することができます。つまり,あなたは,地主さんのの請求金額を支払わなければ,地代の未払いという理由で契約が解除されてしまうかもしれません。
ただし,調停・裁判により新地代が確定した場合(減額ということで),地主(賃貸人)はあなたに「すでに支払を受けた額」から「確定した新地代の額」を引いた額に年1割の割合による地代受領時からの利息を付して返還しなければなりません(このようにして過不足分の調整をします)。

 

 

 

Q 私は,ある人に土地を貸しています。その人はその土地に建物を建てて住んでいるのですが,その地代が近隣のそれと比べて低額なのです。そこで,私は,賃借人さんに地代の増額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

 

A 地代の増額請求については,借地借家法11条1項本文に規定があり,一定期間地代を増額しない旨の特約がある場合を除き,現行の地代が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって地代の減額を請求することができると規定しています。そして,現行の地代が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。

 

① 土地に対する租税その他の負担の増減
② 土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍類似の土地の地代等の比較

 

地代の値上げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で賃借人さんに地代増額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,地代の値上げを請求しようとする当事者(あなた)は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の増額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な地代」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

 

→ 新地代が確定するまでの間の地代は?


賃借人は,地代増額を正当とする調停・裁判が確定するまでは,自らが相当と考える賃料額を支払えばよい,と定められています。そして,この場合に賃貸人(あなた)は当該賃料の額を不服としてその受領を拒否することができますが,賃借人が当該賃料の額(賃借人自ら相当と考える賃料の額)を管轄法務局に供託すると,あなたは,賃料の未払分があるという理由で契約の解除をすることができなくなります。

ただし,調停・裁判により新地代が確定した場合に不足額がある場合は,賃借人は,その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません(このようにして不足額の調整をします。)。

 

 

→ 賃借人が従前の地代額を供託しました。賃貸人としては,当該供託金の払渡しを受けるためにどうしたらよいのでしょうか?


供託金払渡請求書の備考欄に「供託受託,ただし,債権額(地代)の一部として受領する」旨を記載しておけば,後日増額分について請求できます。逆に,このようにしておかなければ,後日,増額分の地代を請求できなくなるおそれがあります。

 

 

Q 私は,建物を借りて住んでいるのですが,その家賃が近隣のそれと比べて高額なのです。そこで,私は,家主(賃貸人)さんに家賃の減額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

 

A 賃料(家賃)の減額請求については,借地借家法32条1項本文に規定があり,現行の賃料が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって賃料の減額を請求することができると規定し,現行の賃料が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。


① 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
② 土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍同種の建物の家賃の比較

 

賃料の値下げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で家主さんに賃料減額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,賃料の値下げを請求しようとする当事者は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の減額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な賃料」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

→新家賃が確定するまでの間の家賃は?


家主は,賃料減額を正当とする裁判が確定するまで(調停が成立するまで)は,自らが相当と考える賃料額の支払い(従前の家賃の額が相当と考えれば,従前の家賃の額。ただし,仮に家主が増額の請求をしてきても,あなたは従前の家賃を支払えばよいのです。)を賃借人に請求することができます。つまり,あなたは,家主から請求された家賃を支払わないと,家賃の未払いという理由で契約が解除されてしまう可能性があります。

ただし,調停・裁判により新家賃が確定した場合(減額ということで),家主(賃貸人)はあなたに「すでに支払を受けた額」から「確定した家賃の額」を引いた額に年1割の割合による家賃受領時からの利息を付して返還しなければなりません(このようにして過不足分の調整をします)。

 

 

Q 私は,建物を貸しているのですが,その家賃が近隣のそれと比べて低額なのです。そこで,私は,賃借人さんに家賃の増額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

A 賃料(家賃)の増額請求については,借地借家法32条1項本文に規定があり,一定期間家賃を増額しない旨の特約がある場合を除くほか,現行の賃料が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって賃料の増額を請求することができると規定し,現行の賃料が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。


① 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
② 土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍同種の建物の家賃の比較

 

賃料の値上げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で賃借人に家賃増額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,賃料の値上げを請求しようとする当事者は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の増額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な賃料」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

→ 新家賃が確定するまでの間の家賃は?

 

賃借人は,賃料増額を正当とする裁判が確定するまで(調停が成立するまで)は,自らが相当と考える賃料額の支払い(従前の家賃の額が相当と考えれば,従前の家賃の額)を支払えばいいのです。
そして,この場合に賃貸人(あなた)は,当該賃料の額を不服としてその受領を拒否することができますが,賃借人が当該賃料の額(賃借人自ら相当と考える賃料の額)を管轄法務局に供託すると,賃貸人(あなた)は,賃料の未払分があるという理由で契約の解除をすることができなくなります。
ただし,調停・裁判により新賃料が確定した場合に不足額がある場合は,賃借人は,その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません(このようにして不足額の調整をします。)。

 

 

→ 賃借人が従前の家賃額を供託しました。賃貸人としては,当該供託金の払渡しを受けるためにどうしたらよいのでしょうか?

 

供託金払渡請求書の備考欄に「供託受託,ただし,債権額(家賃)の一部として受領する」旨を記載しておけば,後日増額分について請求できます。逆に,このようにしておかなければ,後日,増額分の家賃を請求できなくなるおそれがあります。

 

 

 

Q 私は家主です。建物賃貸借契約書に「賃借家屋内において,犬・猫など動物類の飼育を全面的に禁止する。違反した場合契約を解除する。」という条項が入っているにもかかわらず,賃借人(借家人)が,犬を飼っていることがわかりました。この場合,賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。


A ペット飼育禁止条項に違反してペットを飼育していること「のみ」を理由に賃貸借契約を解除できるかについては,裁判例がわかれています。
ペット飼育禁止条項に違反してペットを飼っていることに加え,「実際にそのペットのため室内や廊下などが汚れ,その鳴き声などのために隣室などの住民に迷惑を及ぼしている事情」などがあれば,そのことも考慮して,賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されるに至ったとして,契約の解除を有効と判断した裁判例があります。
そこでまず,可能であれば,写真などでペットを飼っていることの証拠を押さえてください。また,可能であれば,苦情を言われている近隣住民がいればその苦情を文書化して,苦情を言っている方の署名押印をもらっておいてください。
そして,「ペットの飼育をやめてください。○日までに飼育をやめない場合は,契約書に記載しているとおり,契約を解除します。」旨の警告を配達証明付内容証明郵便で行います。
それでも賃借人が応じなければ,裁判をすることになります。その際に,「上記の証拠」が重要な意味をもってきます。

 

 

 

Q 私は家主です。建物賃貸借契約書に「大音響でテレビ・ステレオなどの操作,ピアノなどの演奏を行うことを禁止する。これに違反した場合は,賃貸借契約を解除する。」という条項が入っているのですが,賃借人(借家人)は大きな音でピアノの演奏をし,私は,その賃借人の隣人から苦情を言われました。この場合,賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。

 

 

A 生活をしていれば一定の生活騒音を発することはやむを得ないことで,一般に社会生活上受忍(我慢)すべき限度(=「受忍限度」といいます。)を超えている場合に初めて,上記騒音禁止条項に違反しているということができます(多くの裁判例もこのような立場をとっています)。


この受忍限度については,騒音の大きさ・種類,騒音を発する時間帯(日中か夜間,深夜か),その頻度,生活上必要やむを得ない騒音か等の事情を考慮して判断される(最終的には裁判所が判断)ことになります。
そして,賃借人が受忍限度を超えて騒音を出している場合に,賃貸人がその中止を警告した(配達証明付内容証明郵便で行ってください)にもかかわらず,賃借人がこれに従わないときは,賃貸人の賃貸借契約解除が有効となる,と考えられます。

 

 

Q 私はマンションの1室を借りているのですが,この3か月間賃料を滞納しています。
先日,マンションに帰ってみると,誰かが立ち入った気配があったので管理会社に確認したところ,「賃借人が賃料を滞納した場合は,賃貸人は賃借人の承諾を得ずに立ち入ることができる。」旨のマンション賃貸借契約書の条項に基づき,カギを開けて立ち入りました,ということでした。
私は,何も文句は言えないのでしょうか。 

 


A マンション賃貸借契約書の条項に定めてあっても, 管理会社が賃借人の承諾なしにカギを開けて室内に入ることは,平穏に生活する権利を侵害するので,「法的手続によったのでは権利の実現が不可能または著しく困難である緊急やむを得ない特別な事情」がある場合(極めて例外的な場合)を除き,原則として法律上許されません(不法行為になります)。

 

 


Q 私は土地の賃借人で,その土地に建物を建てています。借地の契約書には,「借地上の建物の増改築をするときは,賃借人は事前に賃貸人の書面による承諾を得なければならない。」と書いています。
私(借地人)は,建物が老朽化しているので建て替えをしたいと思うのですが,賃貸人(地主)が承諾してくれません。
どうしたらいいのでしょうか?

 

 

A あなた(借地人)が「借地上の建物の増改築をするときは,賃借人は事前に賃貸人の書面による承諾を得なければならない。」という特約に違反して,無断で建物の増改築をしてしまうと,地主からこの特約違反を理由に借地契約を解除されることが考えられます(もっとも,増改築の程度によって(極めて小規模など)は解除の有効性をめぐって裁判で争うことも可能ですが,そうなると地主との関係は悪化することが容易に予想されます)。
そこで,地主の承諾が得られない場合は,裁判所に「借地条件の変更許可の申立」をしましょう。
裁判所は,上記の申立に対して,借地権の残存期間,土地の状況,借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮した上で,その増改築について地主の承諾に代わる許可を与えることができます。


「借地権の残存期間」について,その残存期間がわずかしかない場合には,契約更新の見込みが確実な場合に限って許可が与えられる傾向にあります。

「土地の状況」とは,当該土地の具体的状況をさし,例えば,建築規制などから建物の増改築が可能か否かなどが考慮されます。
「借地に関する従前の経過」とは,当事者間において借地契約成立から現在に至るまでに生じた種々の事情をいい,例えば,権利金・更新料の授受,その額などが考慮される事情となります。
「その他一切の事情」とは,上記以外の一切の事情をいい,例えば,借地人の増改築の必要性及びそれによる地主の不利益などが考慮される事情となります。


裁判所が変更の許可をする際に,当事者間の利益の衡平を図るために必要があるときは,①他の借地条件を変更し,②財産上の給付を命じ,③その他相当の処分をすることができます。


①は,多くの場合,賃料の改定(増額)が考えられます。
②は,不利益を受ける地主と利益を得る借地人の衡平を図るため借地人から地主に支払われる一時金で,一般に「承諾料」と言われています。
③は,承諾料の支払いを借地条件の許可の条件にするとか,変更建物の築造位置を一定の範囲に限るなどが考えられます。

 

 

 

Q 私は土地の賃借人で,その土地の上に建物を建てて住んでいます。建物を他人に売却したいと思っています。借地の契約書には,「賃借人が賃借権を譲渡し,または,土地を転貸しようとするときは,あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得なければならない。」と書いていて,地主(賃貸人)に建物売却の話をしましたところ,「建物を売却することは賃借権の譲渡になります。それは承諾できません。」との回答がありました。
私(借地人)としては,もやはどうすることもできないのでしょうか?

 

 

A 前提として,借地人が借地上の土地を第三者に売却する場合は,原則として借地権(賃借権)を譲渡することになります。
あなた(借地人)が「賃借人が賃借権を譲渡し,または,土地を転貸しようとするときは,あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得なければならない」という特約に違反して,無断で賃借権の譲渡をしてしまうと,地主からこの特約違反を理由に借地契約を解除されることが考えられます(もっとも,事情によっては解除の有効性をめぐって裁判で争うことも可能ですが,そうなると地主との関係は悪化することが容易に予想されます)。

借地人が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において,その第三者が土地の賃借権を取得し,または,転借をしても地主に不利になるおそれがないのに,地主が賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは,裁判所は,借地人の申立により,「地主の承諾に代わる許可」を与えることができます。
そこで,地主の承諾を得られない場合は,裁判所に「地主の承諾に代わる許可」の申立をしましょう。

 

→地主の承諾に代わる許可の申立の方法など


① 申立時期
建物の譲渡および賃借権の譲渡契約または土地の転貸契約をする「前」に申立をする必要があります。

申立時に譲受人または転借地人が決まっている必要があります。なぜなら,裁判所は,賃借権を譲渡しても地主に不利になるおそれがないか否かを判断することになりますので,譲受人または転借地人が決まっていないとその判断ができないからです。


② 建物の存在
借地上に建物が存在していないと,申立をすることはできません。

 

 

→「地主の承諾に代わる許可」の裁判


裁判所は,「地主の承諾に代わる許可」の裁判をするには,賃借権の残存期間,借地に関する従前の経過,賃借権の譲渡または転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければなりません。
裁判所は,地主に不利となるおそれがあるか否かを判断することになりますが,これは賃借権譲受人の資力(賃料支払い能力)と,地主と賃借権譲受人または転借地人との人的信頼関係の維持の観点から判断されることになります。
裁判所は,「地主の承諾に代わる許可」の裁判をする際に,当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは,①賃借権の譲渡・転貸を条件とする借地条件の変更を命じ(=多くの場合,賃料の改定(増額)がありますが,そのほか存続期間の変更(期間の延長)が考えられます。),または,②財産上の給付(=一般に「承諾料」と言われているものです)を許可の条件とすることができます。

 

 

→ 地主の優先譲受権について


借地人から裁判所に「地主の承諾に代わる許可」の申立がなされた場合において,地主は裁判所に対し,地主自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡または転貸を受ける旨を申し立てることができます。つまり,地主は,この申立をすると,借地人から譲渡を受けようとしている第三者に優先して,建物の譲渡及び賃借権の譲渡または転貸を受けることができます。

 

 

 

 

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