契約終了と明渡し/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

Q 敷金,敷引金とは,どういう意味でしょうか?

 

 

A 敷金とは,一般に不動産の賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に交付される金員で,賃貸人からみると未払賃料・原状回復費用などの担保となるもので,賃貸借契約終了後・明け渡し完了時に,賃借人は未払賃料・原状回復費用などを引かれた残額の返還を受けることができます。

 

敷引金とは,敷金の一部の返還をしないという特別な約束に基づく金員のことをいいます。敷引きをめぐっては,「消費者契約法10条に違反し無効」として各地で争われています。

 

→ 平成23年3月24日 最高裁判所第1小法廷判決


消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。

 

 

→ 平成23年7月12日 最高裁判所第3小法廷判決

 

「本件契約書には,1か月の賃料の額のほかに,賃借人が本件保証金100万円を契約締結時に支払う義務を負うこと,そのうち本件敷引金60万円は本件建物の明渡し後も賃借人に返還されないことが明確に読み取れる条項が置かれていたのであるから,賃借人は,本件契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上で本件契約の締結に及んだものというべきである。そして,本件契約における賃料は,契約当初は月額17万5000円,更新後は17万円であって,本件敷引金の額はその3.5倍程度にとどまっており,高額に過ぎるとはいい難く,本件敷引金の額が,近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して,大幅に高額であることもうかがわれない。」という事実認定のもと,「上記平成23年3月24日最高裁判所第1小法廷判決の判断基準」に従って,この場合は,消費者契約法10条により無効とならない,と判示しています。 

 

 

 

  

Q 普通借地権設定契約の契約期間が間もなく終了するのですが,地主さんは契約の更新をしないと言っています。借地人の私は出ていかなければいけないのでしょうか?

 

 

A 地主の更新拒絶が認められるには,借地借家法6条により,①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情,②借地に関する従前の経過,③土地の利用状況,④地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合のおけるその申出,を考慮して「正当の事由」があると認められる場合でなければなりません(①~④について具体的な内容は下記のとおり。)。
なお,主たる判断要素は①の点で,他の要素は補完要素に過ぎません。
最終的には(当事者間の話し合いで決着が付かなければ),裁判所が「正当事由」があるか否かの判断をすることになります。
「正当事由」がなければあなたは出ていく必要はありません。

 

上記①~④の具体的内容は下記のとおりです。

 

①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情

→土地の使用目的(居住用か営業用かなど),職業・家族構成・収入の程度,他に土地を所有しているかなどの事情を考慮して,それぞれの当該土地を必要とする程度を判断することになります。


②借地に関する従前の経過

→借地契約締結の際の事情(権利金・保証金・その他一時金の授受の有無及びその額,契約期間の長短など),借地契約の経過期間,借地契約継続中における香辛料・承諾料などの授受の有無及びその額,借地人に賃料不払や用法違反などがあるか,等の事情がこれにあたります。

 

③土地の利用状況

→借地人が当該土地にどのような建物を建築して,どのように土地を使用しているかということです。具体的には,建物の種類(居宅か店舗かなど)・構造(ビルか木造か,何階建てかなど)・規模(床面積はどの程度か)・用途(住宅用か事業用か),建物の老朽化の程度,当該土地の周辺の状況,建物所有目的で当該土地をどの程度利用しているか,などが考慮要素となります。

 

④地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合のおけるその申出

→立退料の提供や,代替土地・代替建物の提供などが考えられます。
立退料の額は,個別事案によって異なり,借地権価額や建物価額を基準としたり,当該建物で事業を行っている場合は営業上の補償も含まれることになります。

 

 


Q 普通建物賃貸借契約の契約期間が間もなく終了するのですが,家主さんは契約の更新をしないと言っています。借家人の私は出ていかなければいけないのでしょうか?

 


A 家主の更新拒絶が認められるには,借地借家法28条により,①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情,②建物の賃貸借に関する従前の経過,③建物の利用状況,④建物の現況,⑤家主が建物明け渡しの条件としてまたは建物明け渡しと引き換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出,を総合的に考慮して,「正当の事由」があると認められる場合でなければなりません(①~④について具体的な内容は下記のとおり。)。

なお,主たる判断要素は①の点で,他の要素は補完要素に過ぎません。
最終的には(当事者間の話し合いで決着が付かなければ),裁判所が「正当事由」があるか否かの判断をすることになります。
「正当事由」がなければあなたは出ていく必要はありません。

上記①~⑤の具体的内容は下記のとおりです。


①家主及び借家人の双方の建物の使用を必要とする事情

→家主側の事情としては,自己または家族の居住の必要性,家族との同居の必要性,借家の老朽化による建替の必要性,敷地の有効利用(例えばマンション建設),などがあげられます。
一方,借家人の事情としては,借家使用継続の必要性(借家人が老齢・病気・困窮などのため引っ越しが困難,借家人が生計を立てる手段として店舗に使用しているなど),などがあげられます。

 

②建物の賃貸借に関する従前の経過

→借家契約締結時の事情(契約期間の長短,権利金・保証金・その他一時金の授受の有無及びその額など),借家契約の経過期間,借家契約継続中における更新料などの授受の有無・その額,借家人に賃料不払や用法違反などがあるか,などがあげられます。

 

③建物の利用状況

→建物が居住用か事業用か,ビルか木造か,何階建てか,床面積はどの程度か,建築基準法などに適合している建物か,などがあげられます。

 

④建物の現況

→建物の老朽化の程度,大修繕の必要性,修繕に必要な費用額,などがあげられます。

 

⑤家主が建物明け渡しの条件としてまたは建物明け渡しと引き換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

→立退料の提供,代替建物の提供が考えられます。
立退料の額は,個別事案によって異なり,その内容として,借家権価額,営業補償費,移転補償費ななどが含まれます。

 

 

Q 私は賃貸マンションに入居していますが,このたび契約を終了することにし,家主さんに部屋を明け渡したところ,「畳と壁紙を交換する費用」を敷金から精算する(控除する)と言われました。

畳や壁紙は,年数が経ったため変色をしていますが,それだけです。
私は,畳や壁紙の交換費用を負担しなければならないのでしょうか?


A 借家人は,賃貸借契約終了(明渡し)の際に,賃借家屋を原状に回復して返還する義務があります。
しかし,ここでいう原状回復義務とは,賃借家屋を入居時の元通りの状態に復するという意味ではありません。
賃貸借契約は,賃借人による賃借家屋の使用とその対価としての賃料の支払いをないようとするものですので,賃借家屋の通常の使用に伴う汚損や損耗(=「通常損耗」といいます。)の発生は,賃貸借契約の性質上当然に予定されているもので,通常損耗については賃料によってすでにまかなわれている(借家人が別途負担する義務はない)ということになります。


この点,最高裁判所平成17年12月16日判決は,下記のとおり判断しています。

 

賃借人は,賃貸借契約が終了した場合には,賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ,賃貸借契約は,賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり,賃借物件の損耗の発生は,賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ,建物の賃貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,通常,減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると,建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは,賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから,賃借人に同義務が認められるためには,少なくとも,賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか,仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

 

 

つまり,上記最高裁判所判決によると,①通常損耗については,原則として賃貸人の負担,②賃借人が通常損耗についても原状回復義務を負うのは,「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか」あるいは「賃貸人が賃借人に対し口頭により説明し賃借人がその旨を明確に認識しそれを合意の内容とした」などの「通常損耗補修特約」が明確に認められる場合に限られる,ということになります。

 

なお,上記最高裁判所判決の基準を満たす「通常損耗補修特約」が定められていても,具体的な内容によっては,消費者契約法10条違反(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)として無効とされる場合もあります。

 

 

Q 私は家主です。建物賃貸借契約書に「賃借家屋内において,犬・猫など動物類の飼育を全面的に禁止する。違反した場合契約を解除する。」という条項が入っているにもかかわらず,賃借人(借家人)が,犬を飼っていることがわかりました。この場合,賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。


A ペット飼育禁止条項に違反してペットを飼育していること「のみ」を理由に賃貸借契約を解除できるかについては,裁判例がわかれています。
ペット飼育禁止条項に違反してペットを飼っていることに加え,「実際にそのペットのため室内や廊下などが汚れ,その鳴き声などのために隣室などの住民に迷惑を及ぼしている事情」などがあれば,そのことも考慮して,賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されるに至ったとして,契約の解除を有効と判断した裁判例があります。
そこでまず,可能であれば,写真などでペットを飼っていることの証拠を押さえてください。また,可能であれば,苦情を言われている近隣住民がいればその苦情を文書化して,苦情を言っている方の署名押印をもらっておいてください。
そして,「ペットの飼育をやめてください。○日までに飼育をやめない場合は,契約書に記載しているとおり,契約を解除します。」旨の警告を配達証明付内容証明郵便で行います。
それでも賃借人が応じなければ,裁判をすることになります。その際に,「上記の証拠」が重要な意味をもってきます。

 

 

 

Q 私は家主です。建物賃貸借契約書に「大音響でテレビ・ステレオなどの操作,ピアノなどの演奏を行うことを禁止する。これに違反した場合は,賃貸借契約を解除する。」という条項が入っているのですが,賃借人(借家人)は大きな音でピアノの演奏をし,私は,その賃借人の隣人から苦情を言われました。この場合,賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。

 

 

A 生活をしていれば一定の生活騒音を発することはやむを得ないことで,一般に社会生活上受忍(我慢)すべき限度(=「受忍限度」といいます。)を超えている場合に初めて,上記騒音禁止条項に違反しているということができます(多くの裁判例もこのような立場をとっています)。


この受忍限度については,騒音の大きさ・種類,騒音を発する時間帯(日中か夜間,深夜か),その頻度,生活上必要やむを得ない騒音か等の事情を考慮して判断される(最終的には裁判所が判断)ことになります。
そして,賃借人が受忍限度を超えて騒音を出している場合に,賃貸人がその中止を警告した(配達証明付内容証明郵便で行ってください)にもかかわらず,賃借人がこれに従わないときは,賃貸人の賃貸借契約解除が有効となる,と考えられます。

 

 

 

Q 明け渡し後の修繕費用の負担金額について,大家さんと話し合いがつかず,敷金の返還がなされていません。少額訴訟制度が使えると聞きましたが,どのような制度でしょうか。

 

 

A 60万円以下の金銭の支払を求める訴えであれば,少額訴訟制度を利用することができます。

少額訴訟制度は,原則として相手方の住所を管轄する簡易裁判所に訴えを提起するものです。原則として1回の審理で判決が言い渡され,少ない費用と短い時間で解決を図ることができます。

 

→ 少額訴訟手続とは

 

民事訴訟のうち,少額の金銭の支払いをめぐるトラブルを速やかに解決するための手続きです。調停(話し合い)ではなく裁判の一種です。

 

→ 少額訴訟の特徴

 

①60万円以下の金銭の支払いをめぐるトラブルに限って利用できます

 

②原則として,1回の期日で双方の言い分を聞いたり証拠を調べたりして,直ちに判決を言い渡します。

ただし,相手方が希望する場合などは,通常の訴訟手続に移ることもあります。

 

③ 証拠書類や証人は,審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。

 

④ 裁判所は,訴えを起こした人の請求を認める場合でも,分割払い・支払猶予・遅延損害金免除の判決を言い渡すこともあります。

 

⑤ 少額訴訟判決に対して不服がある場合には,判決をした簡易裁判所に不服(異議)を申し立てることができます。ただし,地方裁判所での再度の審理を求めること(控訴)はできません。

 

 

 

Q 賃貸借契約書に「クリーニング特約」が付いていたために,契約が終了して退去する際に一定の金額を敷金から差し引かれました。このような特約は有効なのでしょうか。

 

 

A クリーニング特約については,①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか,②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているかあるいは口頭で説明されているか,③費用として妥当か,などの点から有効・無効が判断されます。

 

クリーニングに関する特約についてもいろいろなケースがあり,修繕・交換なども含めてクリーニングに関する費用負担を義務づけるケースもあれば,クリーニングの費用に限定して賃借人負担と定めているケースもあります。後者の場合,契約書に具体的な金額を記載しているものもあれば,そうでないものもあります。

 

→ 東京地裁平成21年9月18日判決

 

契約の締結にあたって特約の内容が説明されていたことなどを踏まえ「契約終了時に本件貸室の汚損の有無及び程度を問わず専門業者による清掃を実施し,その費用として2万5000円を負担する旨の特約が明確に合意されている」。

本件については借主にとっては退去時に通常の清掃を免れる面もあることやその金額も月額賃料の半額以下であること,専門業者による清掃費用として相応な範囲内のものであることを理由に消費者契約法10条(消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする)にも違反しない。 

 

 

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