賃料・敷金・保証金・権利金・更新料/不動産・土地・建物・借地・借家・マンション法律相談室/弁護士法人アスタスク法律事務所(神戸)

 

 

Q 敷金,敷引金とは,どういう意味でしょうか?

 

A 敷金とは,賃借人が賃料を滞納したり,賃借人が不注意などによって賃借物に対して損傷・破損を与えた場合などの損害を担保するために,賃借人から賃貸人に対して預け入れる金銭です。

このような性質を有する金銭は,名目の如何を問わず~例えば保証金という名目であっても~敷金です。

賃貸借契約終了後・明け渡し完了時に,賃借人は未払賃料・原状回復費用などを引かれた残額の返還を受けることができます。

 

→ 賃借人は,敷金の返還をいつでも請求することができるのですか?

 

(答) 敷金の返還請求は,契約で特に時期を定めていない場合には,建物の明け渡しを行った後でなければできません(最高裁判所判決)。

 

 

 

敷引金とは,敷金の一部の返還をしないという特別な約束に基づく金員のことをいいます。敷引きをめぐっては,「消費者契約法10条に違反し無効」として各地で争われています。

 

→ 平成23年3月24日 最高裁判所第1小法廷判決


消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。

 

 

→ 平成23年7月12日 最高裁判所第3小法廷判決

 

「本件契約書には,1か月の賃料の額のほかに,賃借人が本件保証金100万円を契約締結時に支払う義務を負うこと,そのうち本件敷引金60万円は本件建物の明渡し後も賃借人に返還されないことが明確に読み取れる条項が置かれていたのであるから,賃借人は,本件契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上で本件契約の締結に及んだものというべきである。そして,本件契約における賃料は,契約当初は月額17万5000円,更新後は17万円であって,本件敷引金の額はその3.5倍程度にとどまっており,高額に過ぎるとはいい難く,本件敷引金の額が,近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して,大幅に高額であることもうかがわれない。」という事実認定のもと,「上記平成23年3月24日最高裁判所第1小法廷判決の判断基準」に従って,この場合は,消費者契約法10条により無効とならない,と判示しています。  

 

 

 

Q 権利金,礼金とはどういう意味でしょうか?


A 権利金の性質は必ずしも明確ではないのですが,一般に,不動産の賃貸借契約締結時に賃料の一部前払い,賃借権設定の対価などとして,賃借人から賃貸人に交付される金員で,賃貸人が返還を要しないものであるとされています。

 

礼金は,上記権利金と同じ意味で使われることが多く,賃貸人が返還を要しないものであるとされています。

 

 

 

Q 保証金とはどういう意味でしょうか?

 
A 保証金は,一般に「敷金」の意味のほか,「償却費」(保証金の一部を償却費として返還を要しないものと定め,これを控除した金額を賃貸人が賃借人に返還する。),「賃貸人への建築協力金」(建物賃貸借契約において,賃貸人が賃借人から建築協力費として,一定の金額を受領し,賃貸借契約期間に関係なく,一定期間据え置き後,一括返還または分割返還することを約する。)などの意味で使われています。

 

 


Q 更新料とはどういう意味でしょうか?

 

 

A 更新料とは,賃貸借契約の更新の際に賃借人から賃貸人に交付される金員で,賃貸人が返還を要しないものとされています。
更新料の性質については,①賃料の一部前払い,将来の賃料の補充,②賃貸人の更新拒絶権放棄の対価,③①と②の性質を併せもつものとする見解などがあり,定まった見解がない状況です。

更新料をめぐっては,「消費者契約法10条に違反し無効」として各地で争われています。


→ 平成23年7月15日最高裁判所第2小法廷判決

 

更新料条項についてみると,更新料が,一般に,賃料の補充ないし前払,賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有し,更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また,一定の地域において,期間満了の際,賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや,従前,裁判上の和解手続等においても,更新料条項は公序良俗に反するなどとして,これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると,更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され,賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に,賃借人と賃貸人との間に,更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について,看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
 そうすると,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。
 そして,「更新料の額を賃料の2か月分とし,本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とする事案」について,これを消費者契約法10条により無効とすることはできない,と判断しました。

 

 

 

 

 

  

Q 家を貸していますが,借主が何か月も家賃を払ってくれません。内容証明郵便も送ったのですが,まったくだめです。早く出ていって欲しいのですが,どうしたら良いでしょうか?

 

 

A 訴訟提起をするのが近道と思われます。
判決になる前に,裁判所で裁判官を介して話し合いをして,例えば「○月○日までに出ていく。その代わり滞納家賃については○円減額する」という形で解決を図ることも可能です。
勝訴判決が確定したのに借主がどうしても出ていかなかったら,判決に基づいて強制執行をしなければなりません。借主の承諾なしに,鍵をかけたり,部屋の中の家財道具などを撤去したりすることは違法です。 

 

 

 

Q 私は,土地を借りて自分で建物を建てて住んでいるのですが,その地代が近隣のそれと比べて高額なのです。そこで,私は,地主(賃貸人)さんに地代の減額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

A 地代の減額請求については,借地借家法11条1項本文に規定があり,現行の地代が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって地代の減額を請求することができると規定し,現行の地代が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。

 

① 土地に対する租税その他の負担の増減
② 土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍類似の土地の地代等の比較

 

地代の値下げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で地主さんに地代減額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,地代の値下げを請求しようとする当事者(あなた)は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の減額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な地代」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

 

→ 新地代が確定するまでの地代は?


地主(賃貸人)は,地代減額を正当とする裁判が確定するまで(調停が成立するまで)は,自らが相当と考える賃料額の支払い(地主が従前の地代の額が相当と考えれば,従前の地代の額。なお,仮に地主が増額の請求をしてきても賃借人は従前の地代を支払えばいいです。)を賃借人(あなた)に請求することができます。つまり,あなたは,地主さんのの請求金額を支払わなければ,地代の未払いという理由で契約が解除されてしまうかもしれません。
ただし,調停・裁判により新地代が確定した場合(減額ということで),地主(賃貸人)はあなたに「すでに支払を受けた額」から「確定した新地代の額」を引いた額に年1割の割合による地代受領時からの利息を付して返還しなければなりません(このようにして過不足分の調整をします)。

 

 

 

Q 私は,ある人に土地を貸しています。その人はその土地に建物を建てて住んでいるのですが,その地代が近隣のそれと比べて低額なのです。そこで,私は,賃借人さんに地代の増額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

 

A 地代の増額請求については,借地借家法11条1項本文に規定があり,一定期間地代を増額しない旨の特約がある場合を除き,現行の地代が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって地代の減額を請求することができると規定しています。そして,現行の地代が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。

 

① 土地に対する租税その他の負担の増減
② 土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍類似の土地の地代等の比較

 

地代の値上げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で賃借人さんに地代増額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,地代の値上げを請求しようとする当事者(あなた)は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の増額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な地代」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

 

→ 新地代が確定するまでの間の地代は?


賃借人は,地代増額を正当とする調停・裁判が確定するまでは,自らが相当と考える賃料額を支払えばよい,と定められています。そして,この場合に賃貸人(あなた)は当該賃料の額を不服としてその受領を拒否することができますが,賃借人が当該賃料の額(賃借人自ら相当と考える賃料の額)を管轄法務局に供託すると,あなたは,賃料の未払分があるという理由で契約の解除をすることができなくなります。

ただし,調停・裁判により新地代が確定した場合に不足額がある場合は,賃借人は,その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません(このようにして不足額の調整をします。)。

 

 

→ 賃借人が従前の地代額を供託しました。賃貸人としては,当該供託金の払渡しを受けるためにどうしたらよいのでしょうか?


供託金払渡請求書の備考欄に「供託受託,ただし,債権額(地代)の一部として受領する」旨を記載しておけば,後日増額分について請求できます。逆に,このようにしておかなければ,後日,増額分の地代を請求できなくなるおそれがあります。

 

 

Q 私は,建物を借りて住んでいるのですが,その家賃が近隣のそれと比べて高額なのです。そこで,私は,家主(賃貸人)さんに家賃の減額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

 

A 賃料(家賃)の減額請求については,借地借家法32条1項本文に規定があり,現行の賃料が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって賃料の減額を請求することができると規定し,現行の賃料が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。


① 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
② 土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍同種の建物の家賃の比較

 

賃料の値下げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で家主さんに賃料減額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,賃料の値下げを請求しようとする当事者は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の減額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な賃料」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

→新家賃が確定するまでの間の家賃は?


家主は,賃料減額を正当とする裁判が確定するまで(調停が成立するまで)は,自らが相当と考える賃料額の支払い(従前の家賃の額が相当と考えれば,従前の家賃の額。ただし,仮に家主が増額の請求をしてきても,あなたは従前の家賃を支払えばよいのです。)を賃借人に請求することができます。つまり,あなたは,家主から請求された家賃を支払わないと,家賃の未払いという理由で契約が解除されてしまう可能性があります。

ただし,調停・裁判により新家賃が確定した場合(減額ということで),家主(賃貸人)はあなたに「すでに支払を受けた額」から「確定した家賃の額」を引いた額に年1割の割合による家賃受領時からの利息を付して返還しなければなりません(このようにして過不足分の調整をします)。

 

 

Q 私は,建物を貸しているのですが,その家賃が近隣のそれと比べて低額なのです。そこで,私は,賃借人さんに家賃の増額を求めたいのですが,どのようにすれば良いのでしょうか?

 

A 賃料(家賃)の増額請求については,借地借家法32条1項本文に規定があり,一定期間家賃を増額しない旨の特約がある場合を除くほか,現行の賃料が不相当になったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は将来に向かって賃料の増額を請求することができると規定し,現行の賃料が不相当となる事情の変化を示す要因として,下記の3つの事情を例示しています。


① 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
② 土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
「その他の経済事情の変動」とは,具体的には,物価指数,労働賃金指数などの指標が考えられます。
③ 近傍同種の建物の家賃の比較

 

賃料の値上げについては,当事者間(賃貸人と賃借人)で話し合いによって決めるのが原則です。なお,当事者間で争いがあるような場合には,後日の証拠とするため,配達証明付き内容証明郵便で賃借人に家賃増額請求をすべきです。


そして,話し合いが整わないときは,賃料の値上げを請求しようとする当事者は,まず,簡易裁判所に調停の申立をすることになります。
そして,調停がうまくいかなかった場合に,賃料の増額請求訴訟(裁判)を提起することになります。「相当な賃料」を算出するには専門的知識が必要ですので,不動産鑑定士に鑑定依頼をすることもあります。

 

→ 新家賃が確定するまでの間の家賃は?

 

賃借人は,賃料増額を正当とする裁判が確定するまで(調停が成立するまで)は,自らが相当と考える賃料額の支払い(従前の家賃の額が相当と考えれば,従前の家賃の額)を支払えばいいのです。
そして,この場合に賃貸人(あなた)は,当該賃料の額を不服としてその受領を拒否することができますが,賃借人が当該賃料の額(賃借人自ら相当と考える賃料の額)を管轄法務局に供託すると,賃貸人(あなた)は,賃料の未払分があるという理由で契約の解除をすることができなくなります。
ただし,調停・裁判により新賃料が確定した場合に不足額がある場合は,賃借人は,その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません(このようにして不足額の調整をします。)。

 

 

→ 賃借人が従前の家賃額を供託しました。賃貸人としては,当該供託金の払渡しを受けるためにどうしたらよいのでしょうか?

 

供託金払渡請求書の備考欄に「供託受託,ただし,債権額(家賃)の一部として受領する」旨を記載しておけば,後日増額分について請求できます。逆に,このようにしておかなければ,後日,増額分の家賃を請求できなくなるおそれがあります。

 

 

 

 

 

Q 私は賃貸マンションに入居していますが,このたび契約を終了することにし,家主さんに部屋を明け渡したところ,「畳と壁紙を交換する費用」を敷金から精算する(控除する)と言われました。

畳や壁紙は,年数が経ったため変色をしていますが,それだけです。
私は,畳や壁紙の交換費用を負担しなければならないのでしょうか?


A 借家人は,賃貸借契約終了(明渡し)の際に,賃借家屋を原状に回復して返還する義務があります。
しかし,ここでいう原状回復義務とは,賃借家屋を入居時の元通りの状態に復するという意味ではありません。
賃貸借契約は,賃借人による賃借家屋の使用とその対価としての賃料の支払いをないようとするものですので,賃借家屋の通常の使用に伴う汚損や損耗(=「通常損耗」といいます。)の発生は,賃貸借契約の性質上当然に予定されているもので,通常損耗については賃料によってすでにまかなわれている(借家人が別途負担する義務はない)ということになります。


この点,最高裁判所平成17年12月16日判決は,下記のとおり判断しています。

 

賃借人は,賃貸借契約が終了した場合には,賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ,賃貸借契約は,賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり,賃借物件の損耗の発生は,賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ,建物の賃貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,通常,減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると,建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは,賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから,賃借人に同義務が認められるためには,少なくとも,賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか,仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

 

 

つまり,上記最高裁判所判決によると,①通常損耗については,原則として賃貸人の負担,②賃借人が通常損耗についても原状回復義務を負うのは,「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか」あるいは「賃貸人が賃借人に対し口頭により説明し賃借人がその旨を明確に認識しそれを合意の内容とした」などの「通常損耗補修特約」が明確に認められる場合に限られる,ということになります。

 

なお,上記最高裁判所判決の基準を満たす「通常損耗補修特約」が定められていても,具体的な内容によっては,消費者契約法10条違反(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)として無効とされる場合もあります。

 

 

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